市區重建局公布，旺角山東街/地士道街發展計劃，於周四(20日)起邀請發展商及財團提交合作發展意向書，截止日期為3月6日中午12時。

項目地盤面積為26,641方呎，可發展總樓面面積約160,911方呎，市建局為了讓項目有更高的設計彈性，應用了旺角分區計劃大綱圖內「住宅和非住宅地積比互換」的核准規劃工具，在不超過現時總樓面面積下，將住宅地積比率上限由7.5放寬至8.5倍，以淨地盤面積呎計，住宅樓面佔約151,966方呎，預計可提供約380個單位。

此外，項目將提供約30,677方呎樓面面積作政府、機構及社區設施用途，相關面積獲豁免計算在總樓面之內。項目範圍內將重置部分地士道街休憩花園，以優化現時休憩花園的布局。至於項目範圍外的花園部分，市建局已於2024年年底開展活化工程，並待項目內重置花園的工程完成後，將整個地士道街休憩花園交還康樂及文化事務署管理及維修。

有全新住宅物業以整個項目形式放售。戴德梁行獲業主委託出售長沙灣大埔道383號翠雅山，現時最新市場估值約16.8億港元，較一年多前測量師行估價約23億元，低約27%。

項目地盤面積約30,032方呎，根據屋宇署批准圖則，總樓面面積約72,216方呎，寬免面積約56,315方呎，若以此計涉及總面積超過128,000方呎，現分為3座，共有35個單位，總實用面積約59,368方呎，提供52個停車位。

由美國外資基金持有、位於葵涌葵榮路30號，現委託世邦魏理仕以私人要約形式放售，項目市值約8.3億元，以總樓面約20.91萬方呎計，呎價約3,968元。

DHL亞洲區總部已進駐該廈

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，項目適合本地及國際企業設立總部，其中國際知名品牌如DHL亞洲區總部已進駐該廈。世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧則指，物業樓高9層，每層樓面約2.5萬方呎，總建築面積20.91萬方呎。大廈地下設有200個座位的演講廳，現時由一間本地受歡迎的劇團承租，將來有條件打造為產品展示廳、產品發佈、客戶活動、人才培訓中心等用途。買家除了享有命名權外，更可把非自用部分繼續用作收租用途，以應對市場需求。

2023年11月流標收場的東涌新填海區第106B區住宅地，政府優化招標條款後，成功售出，由新地（0016）以6.02億元中標，以可建樓面約40萬方呎計，每方呎樓面地價僅1501元，屬市場預期下限。

低13年前同區地價44%

上周五截標的東涌新填海區第106B區住宅地，共收4份標書，除新地外，還包括信置（0083）、嘉華（0173）、盈信控股。翻查資料，新地於東涌擁有住宅發展項目經驗，其中位於迎康街6號的東環，項目2016年5月入伙，樓齡近9年，新地2011年7月以37.7億元中標該住宅官地，每方呎樓面地價約2704元，而今次東涌地批出每呎樓面地價，則較13年低約44%。

東涌新填海區第106B區住宅地，地皮面積11.46萬方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面40.12萬方呎，地皮2023年9月曾推出，同年10月截標，當時收4份標書，地政總署最終因入標金額未達底價而流標收場。綜合市場估計，地皮截標前，市場估值約5億至10億元，每呎樓面地價約1250至2500元，比2023年11月截標前每呎樓面地價估值低約38%至50%。

近日樓市氣氛改善之際，大生銀行馬氏家族旗下大銀地產發展、位於長沙灣半山大埔道的翠雅山，2018年底推出市場至今一直未錄成交；戴德梁行表示，物業最新以整個項目形式推出放售，項目佔地約30,032方呎，現由3座大樓組成，共設35個單位、總實用面積約59,368方呎，另提供52個停車位。翻查資料，項目1年多前測量師行估價為23億元，現時最新市場估值約16.8億元、折合平均實呎約2.8萬元，意味較1年多前估值，低逾6億元或27%。

雖然市建局九龍城沙浦道項目早前流標收場，但仍再推出項目招意向。市建局公布，首個採用「項目發展促進服務」方式，收集市場意見的旺角山東街/地士道街項目，明日起展招收發展商意向書，並在3月6日截收意向，將首度採用「住宅和非住宅地積比互換」，項目住宅地積比率上限放寬至8.5倍，即樓面約15.2萬方呎，預計提供約380伙。綜合市場人士估計，項目估值約7.6億至逾9億元，預計每方呎樓面地價約5000至6000元。

中原(工商舖)工商部表示，觀塘鴻圖道1號22樓3、5及6號，總面積合共約3532方呎，成交價約1856萬元，成交呎價約5255元，

據悉，新買家為電話行業公司，本身於紅磡區設有據點，因看好觀塘鴻圖道1號的行業集中性及商業配套齊備而入市。

該行指出，是次成交呎價對比去年7月的買賣成交為低，該成交為同廈18樓3個相連單位，涉及建築面積約3726方呎，成交呎價約7000元，於半年間該廈呎價已下跌約25%。

本港工商物業新供應持續，加上部分發展商積極以優惠價推售工商新盤，令整體工廈物業價格持續受壓，個別業主面對現實，以低價放售工商單位，並隨即獲用家承接。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，觀塘鴻圖道一號22樓3、5及6號，總面積合共約3,532方呎，以約1,856萬元易手，呎價約5,255元，較原業主近12年前購入時低近兩成。

新買家從為電話行業公司，本身於紅磡區設有據點，因看好上述工廈的行業集中性及商業配套齊備而入市。是次成交呎價對比去年7月的買賣成交為低，同廈18樓3個相連單位，建築面積約3,726方呎，成交呎價約7,000元，反映短短約半年間該廈呎價已下跌約24.9%。

是次易手單位的原業主於2013年斥資約1.48億元購入全層單位，涉及面積共約22,950方呎，平均成交呎價約6,449元。今次拆售3個單位的成交呎價，較當時低約18.5%。

鴻圖道一號向來被視為手機行業的「基地」，該廈毗鄰港鐵牛頭角站，聚集二手手機公司，亦不乏本地及內地知名品牌的據點。業主多為自用客，向來買賣放盤量極少，而最近呎價亦跟隨大市而有所調整，是次成交呎價將成為該廈買賣叫價的新指標，相信將會吸引部分租客轉租為買，個別洽談買賣中的單位亦會加快交易步伐。

媒體報道，紀惠集團於過去3個月內，至少放售6個價值逾億元的物業，涉及金額近50億元。集團最新放售赤柱舂坎角「華翠海灘別墅」物業，叫價高達20億元。

集團於1988至2016年期間，花近30年才成功統一該物業的業權，當時收購價約2億元。

紀惠集團行政總裁湯文亮回應媒體查詢時，未有否認上述放售事宜，並指集團因應銀行要求降低借貸比例，故正積極放售物業。

當被問及集團近月放售多個大碼物業，湯文亮回應指賣樓「減磅」是減債，屬正常公司運作。至於集團現時負債比例，湯文亮表示屬於公司秘密，不能公開。

近月不少投資者或本地家族積極放售物業「減磅」，當中紀惠集團過去3個月內，至少曾放售6個全部逾億元之物業，涉及接近50億元，當中最新放售、涉及金額最大的，為該集團於1988至2016年花近30年才成功統一業權的赤柱舂坎角華翠海灘別墅，叫價高達20億元，資料顯示當年收購價約2億元。紀惠集團行政總裁湯文亮接受本報查詢時，未有否認上述放售事宜，而被問及集團近月放售多個大碼物業，湯就指因應銀行要求降低借貸比例，集團正積極放售物業，並指「減吓債」，現時「個個都做緊」。

明報記者

不過，對於集團現時負債比例，湯文亮則未有再作回應。位於舂坎角海天徑3至5號的華翠海灘別墅，佔地約10.2萬方呎，1977年落成，由30個單位組成，包括分層戶及洋房，總實用約5.59萬方呎。市場消息指出，物業最新於市場放售，部分連租約部分交吉，叫價約20億元，為紀惠近月放售物業中市值最高項目，若以可重建樓面約5.7萬方呎計算，折合每方呎樓面地價約3.49萬元。

每呎樓面地價3.49萬元

該集團早於1988年起收購該屋苑，最初以共約9800萬元購入25伙，至2016年成功以約7800萬元購入最後一伙，成功統一業權。當年廖湯慧靄兒子廖偉麟曾指出，項目總收購成本約2億元，並有計劃發展為3幢豪宅。若以此計算，物業最新放售價較收購價高出18億元約9倍。據代理資料，項目現時出租率約71%，月租約184萬元，以紀惠收購價2億元計，回報11厘，若全數租出，總租金可達240萬元，回報將升至14厘。

3個月曾放售6項目涉近50億元

除上述項目外，該集團亦以3.8億元放售鄰近的舂坎角道68至70號獨立屋地，以可建約1.08萬方呎計，每方呎樓面地價約3.52萬元，較2021年長和（0001）聯席董事總經理兼執行董事霍建寧售出毗鄰的舂坎角道64至66號市傳成交價9億元、每方呎樓面地價約8.8萬元回落約六成。事後湯文亮在本報專欄撰文，以「賣樓大賺都被人笑」為題，強調該物業早於30多年前以1280萬元買入，其間用作收租，回報非常理想。

鄰近上述兩項目的赤柱環角道豪宅官地，可建約48萬方呎樓面，2022年估值一度高見236億元，每呎樓面地價約4.9萬元，惟項目於2022年底招標，估值已大跌約六成，至2023年1月初截標，最終流標收場，至今仍未重推。事實上，紀惠集團由廖創興家族成員廖湯慧靄等人成立，多年來一直在港持有大量商廈、舖位、住宅等物業收租，惟該集團去年11月起，已曾先後放售6個物業，共涉逾48億元，包括上環信德中心西翼35樓全層（約6.63億元）、銅鑼灣摩理臣山道39號全幢酒店（約6.3億元）、金鐘力寶中心第2座39樓全層（約2.77億元）及尖沙嘴柯士甸廣場全幢商廈（約8.88億元）等。